این نوع قرارداد، علاوه بر محاسن زیاد، معایبی نیز دارد تا جایی که حالا مشكل‌سازترین قراردادهای موجود در كشور شده است. اصل این مشکلات به دو دلیل بی‌توجهی به تنظیم سند رسمی در یک طرف و طمعکاری برخی از فروشنده‌ها از طرف دیگر باز می‌گردد.

این در حالی است که طبق مواد 2 و 18 آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان، اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه ممنوع است. بر این اساس، مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم قرارداد رسمی به دفاتر اسناد رسمی بفرستند. به عبارت دیگر، این افراد نباید در بنگاه اقدام به تنظیم قرارداد یا مبایعه‌نامه پیش‌فروش کنند اما با رعایت نشدن همین دو ماده مشکلات زیادی ایجاد می‌شود.

وقتی برای پیش فروش آپارتمان، تنظیم سند رسمی را جدی نگیریم!

این مشكلات تا آنجا پیش رفت كه سرانجام نمایندگان مجلس شورای اسلامی پس از 8 سال، دستی به قانون بردند و سختگیری‌هایی انجام دادند تا بخشی از مشكلات قضایی و كلاهبرداری‌های این حوزه كم شود. تابستان امسال، قانونی به تصویب رسید با نام «آیین‌نامه قانون پیش‌فروش آپارتمان» تا شاید با وجود مقررات كارآمدتر در حمایت از پیش‌خریدار، قراردادهای موجود دراین زمینه را سامان دهد.

در این آیین‌نامه، بعضی ابزار حقوقی برای جلوگیری از سوء‌‌استفاده برخی سازنده‌ها بابت پیش‌‌فروش یك واحد به چند نفر یا تغییر در قیمت، تعریف شده است، به طوری كه پیش‌فروشنده فقط با مجوز رسمی از وزارت راه و شهرسازی مجاز به تبلیغ طرح خود در روزنامه‌ها و رسانه ملی خواهد بود. ضمن اینكه در مرحله پیش‌فروش نیز فقط در دفترخانه‌ها باید قرارداد محضری با پیش‌خریدار منعقد شود؛ 2 شرطی كه به متن دستورالعمل اجرایی قانون پیش‌فروش آپارتمان اضافه شد تا از مشكلات موجود و كلاهبرداری‌های رایج در معاملات كاسته شود.

فواید اصلی قانون پیش‌فروش آپارتمان

عضو هیات مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران و کانون سراسری انبوه‌سازان کشور که در کارگروه مشورتی قانون پیش‌فروش ساختمان و آپارتمان حضور داشته است، در خصوص مزایای قانون پیش‌فروش ساختمان می‌گوید: سند موقت برای پیش‌فروش آپارتمان در دفترخانه‌ها و به صورت رسمی ثبت می‌شود. بنابراین تا حدود زیادی از امكان فروش یك ملك یا آپارتمان به چند نفر که مشکل عمده رایج در جامعه بود جلو گیری می‌شود.

«ایرج رهبر» حسن دیگر این قانون را رفع مشكلات برای پیش‌فروشنده می‌داند و معتقد است: پیش‌فروشنده با فروختن ملك یا آپارتمان به پیش‌خریدار و رد و بدل شدن مبایعه‌نامه بین طرفین، در صورت پرداخت نشدن اقساط در بلاتكلیفی بود و نمی‌توانست با خریدار دیگری وارد معامله شود.

آن‌گونه كه رئیس سابق انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران می‌گوید، با تصویب این قانون، تكلیف روشن و مشخص شد و این اختیار به دفترخانه داده شده است كه در صورت اعلام پیش‌فروشنده به دفتر خانه در خصوص پرداخت نشدن اقساط پیش‌خریدار، با دادن اخطار و مهلت یك‌ماهه به پیش‌خریدار، او را وادار به پرداخت اقساط کند و در غیر این صورت، معامله باطل شود و پیش‌فروشنده مجاز به معامله با خریدار بعدی باشد.

نقاط ضعف و قوت قانون

یك حقوقدان معتقد است كه این قانون در نوع خود دارای نقاط قوت و مثبتی است. «شیرزاد حیدری شهرزاد» می‌گوید: این قانون با دیدی سخت‌گیرانه به نفع پیش‌خریدار عمل کرده و باعث شده است پیش‌فروشنده با احتیاط بیشتری عمل کند.
به گفته وی، هدف قانونگذار از تصویب این قانون بر طرف كردن مشكلاتی است که به ویژه در چند سال گذشته، گریبان‌گیر پیش‌خریداران شده بود. حیدری می‌افزاید: در ماه‌های گذشته، بسیاری از معاملات از بنگاه‌ها به دفترخانه‌های رسمی منتقل شده است و دیگر به تنظیم مبایعه‌نامه اولیه در دفاتر مشاور املاك نیازی نیست. بنابراین قرارداد پیش‌فروش در دفترخانه ها تنظیم می‌شود که ضامن امنیت مالی برای خریداران است.

خسروی عضو كمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز یكی از نكات قوت این آیین‌نامه را جلوگیری از انجام معامله قبل از 30 درصد پیشرفت فیزیكی می‌داند و می‌افزاید: در این موارد، در صورت بروز اختلاف، كار به داوری ارجاع می‌شود، ضمن اینكه قابلیت فسخ قرارداد هم وجود دارد و می‌توان با اطلاع طرفین، به گرفتن وام اقدام كرد.

بعضی اشكالات قانونی

اما این همه ماجرا نیست. این قانون علاوه بر وجود نكات مثبتی كه بیشتر برای پیش‌خریدار در نظر گرفته است، اشكالاتی هم دارد. مثلا در یك بند از آیین‌نامه قانون پیش‌فروش مسكن آمده است كه فعالان بازار دوم معاملات مسكن (یعنی بازاری كه در آن به جای خرید و فروش آپارتمان آماده، واحدهای در حال ساخت مبادله می‌شود) مكلف‌اند از ابتدای شهریور این نوع معاملات را بدون مراجعه به بنگاه‌های املاك، فقط در دفاتر اسناد رسمی منعقد و ثبت كنند.

طبق این قانون، خریدار و فروشنده می‌توانند به طور مستقیم به دفترخانه مراجعه كنند و معامله را انجام دهند. این موضوع اعتراض مشاوران املاك را در پی داشت و آنها بنا به دلایل خودشان، معتقدند باید در انجام معامله حضور داشته باشند تا به اصطلاح، مقدمات معامله را فراهم کنند و سپس طرفین معامله به دفترخانه مراجعه كنند.

با همه این موارد، به نظر می‌رسد نقاط قوت این قانون بیش از نقاط ضعف باشد، چرا که معامله در دفترخانه اسناد رسمی ثبت می‌شود و به راحتی مخدوش نمی‌شود.

اجرای نامناسب

با وجود گذشت چند ماه از ابلاغ این آیین‌نامه، همچنان دیده می‌شود كه در بسیاری از موارد، این قانون اجرا نمی‌شود. عده‌ای معتقدند نقص‌هایی كه در این قانون وجود دارد مانع از اجرای آن شده است. حیدر شیرزاد یكی از دلایل اجرایی نشدن این آیین‌نامه را ناآشنایی عموم مردم با قوانین می‌داند و معتقد است كه اساسا در این زمینه اطلاع‌رسانی دقیقی صورت نمی‌گیرد.

این وکیل دادگستری می‌افزاید: آپارتمان‌ها بر اساس جواز ساختمان، در یك مرحله خاص امکان پیش‌فروش دارند و بعد از آن باید حتما به دفترخانه مراجعه شود. به گفته وی، با توجه به اینكه املاك مشكلات ثبتی دارند و زمینه اجرایی شدن این قانون نیز فراهم نیست و مردم هم زمینه اجرای آن را فراهم نمی‌بینند، این قانون به نحو درستی اجرا نمی‌شود، چرا که پیش‌فروش آپارتمان خارج از روند این قانون، با منع قانونی مواجه نیست؛ به عبارت دیگر، قانون ضمانت اجرای تخلف شرایط آن را مشخص نكرده است تا مثلا اگر فردی با تخلف از اجرای این قانون، اقدام به پیش‌فروش کند، این پیش‌فروش باطل باشد.

حبس و جزای نقدی برای متخلفان

با ابلاغ آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان، تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی مكلف هستند، برای ثبت معاملات پیش ‌فروش مسكن باید از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام کنند. این آیین‌نامه برای متخلفان حبس و جزای نقدی نیز در نظر گرفته است. بنا بر تاکید ماده 19 این آیین‌نامه، سازنده‌ها و مالکانی که قصد پیش‌فروش دارند، باید قبل از تبلیغ و آگهی، ابتدا نسبت به دریافت مجوز از وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند، در غیر این صورت، به حبس از 91 روز تا یک‌سال یا پرداخت جزای نقدی به میزان 2 تا 4 برابر اموال و وجوه دریافتی محکوم می‌شوند.

قانونگذار، مطبوعات را نیز قبل از درج هرگونه آگهی پیش‌فروش، ملزم به دریافت مجوز کرده است. مجازاتی که بر مبنای ماده 21 قانون پیش‌فروش، برای مطبوعات متخلف تعیین شده، توقف انتشار به مدت حداکثر 2 ماه یا پرداخت جزای نقدی از یک میلیون تا 10 میلیون تومان است.

دفترخانه محل تنظیـم قرارداد پیش فروش

بسیاری از معاملات از بنگاه‌ها به دفترخانه‌های رسمی منتقل شده است و دیگر به تنظیم مبایعه‌نامه اولیه در دفاتر مشاور املاك نیازی نیست. بنابراین قرارداد پیش‌فروش در دفترخانه ها تنظیم می‌شود که ضامن امنیت مالی برای خریداران است.