نزدیك به سه دهه است كه آپارتمان نشینی با همه محاسن و معایبی كه دارد در كشور ما متداول گردیده است. ازدیاد جمعیت، كمبود زمین برای احداث خانه‌های تك واحدی، امنیت بیشتر در مجتمع‌های مسكونی، توان مالی شهروندان و بسیاری دلایل دیگر از عواملی به شمار می‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشینی تاثیر مستقیم می‌گذارند.
سكونت در مجتمع‌های مسكونی و زندگی تنگاتنگ با دیگر شهروندان و بسیاری دلایل دیگر از عواملی به شمار می‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشینی تاثیر مستقیم می‌گذارند.
سكونت در مجتمع‌های مسكونی و زندگی تنگاتنگ با دیگر شهروندان به هر یك از این دلایل، ادبیات و فرهنگ خاصی می‌طلبد كه عدم آشنایی و رعایت آنها موجب بروز كدورت‌ها و اختلاف‌های فراوان بین ساكنین می‌گردد. البته یكی از علت‌های بروز این اختلاف‌ها، ناآشنایی برخی از ساكنین با حقوق و تكالیفشان است.
لذا در این مختصر تلاش می‌گردد كه عمده ترین مقررات مربوط به آپارتمان نشینی توضیح داده شوند. با این امید كه در سایه افزایش دانش حقوقی شهروندان، زمینه همزیستی مسالمت امیز هر چه بیشتر بین آنها فراهم گردد.
تعریف آپارتمان :
در قانون از آپارتمان تعریفی به عمل نیامده است ولی در اصطلاح می‌توان گفت: آپارتمان عبارتست از یك واحد مستقل در ساختمان چند طبقه كه از آن برای سكونت یا جهت كسب و پیشه استفاده می‌شود.
مالكیت در آپارتمانها شامل دو قسمت است:
1. مالكیت اختصاصی
2. مالكیت مشترك
قسمت اختصاصی : به بخشی از ملك گفته می‌شود كه فقط صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد مثل بالكن.
قسمت مشترك : قسمت‌هایی از ساختمان است كه كلیه مالكین حق استفاده از آن را دارند كه شامل این مكان‌ها میباشد: زمین زیر بنا (خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد). تاسیسات قسمت‌های مشترك از قبیل چاه آب، پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهویه،رختشویخانه، تابلوهای برق، كنترها، تلفن مركزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا كه واقع شده باشد، آسانسور، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از هر قبیل مانند لوله‌های فاضلاب، برق و تلفن، گذرگاه‌های شوت زباله، اسكلت ساختمان، تاسیسات مربوط به راه پله وسایل تامین كننده روشنایی تلفن، زنگ اخبار، شیرهای آتش نشانی، پشت بام و تاسیساتی كه در پشت بام برای استفاده عمومی احداث گردیده است، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان، باغ‌ها و پاركها كه جنبه استفاده عمومی دارند و در سند اختصاصی قید نگردیده‌اند. پله‌های ورود به پشت بام و پله‌های ایمنی، درها و پنجره‌ها، راهروها و پاگردها كه در قسمت‌های غیر اختصاصی باشند. دیوارهای حد فاصل بین قسمت‌های اختصاصی چنانچه جزو اسكلت ساختمان نباشند، بین آن قسمت‌ها مشترك هستند.
اداره امور ساختمان :
در صورتی كه تعداد مالكین آپارتمانها از سه نفر بیشتر باشد مجمع عمومی مالكین تشكیل می‌شود و در اولین جلسه مدیر یا هیئت مدیره را انتخاب می‌كند. مدیر می‌تواند از اعضای ساختمان باشد یا از خارج انتخاب شود. برای رسمیت مجمع عمومی، حضور بیش از نصف مالكین آپارتمانها ضروری است و در صورت عدم حصول اكثریت، درجلسه سوم با رای اكثریت حاضر در جلسه تصمیمات به تصویب می‌رسد و آرای اتخاذ شده توسط حاضرین در جلسه، توسط مدیر به ساكنین غایب اطلاع داده می‌شود.
اختیارات و وظایف مدیران :
مدیر آپارتمان مسوول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصمیم‌های مجمع عمومی را به اجرا در می‌آورد. مدیر برای مدت دو سال انتخاب می‌شود. البته ممكن است مجمع برای سال‌های بعد هم او را انتخاب كند.مجمع عمومی علاوه بر انتخاب هیئت مدیره یك خزانه دار نیز انتخاب می‌كند كه نسبت به تنظیم هزینه و درآمد و گزارش به مجمع اقدام نماید.هیئت مدیره موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه كند و هزینه بیمه را بین شركا تقسیم نماید. در صورت عدم بیمه و وقوع آتش سوزی هیئت مدیره مسئول جبران خسارت‌ها است.چنانچه تعداد واحدها بیش از 10 آپارتمان باشد انتخاب یك دربان برای مجموعه ضروری است.
هزینه آپارتمانها :
مالكین آپارتمانها موظفند هزینه‌های مشترك و مستمری را كه برای قسمت‌های مشترك ساختمان ضروری است مانند آب، برق، گازوییل، گاز و غیره پرداخت نمایند. هزینه‌های قابل پرداخت یا بستگی به مساحت ارتباطی ندارند مانند هزینه تاسیسات، سرایدار، دربان، دستمزد هیئت مدیره و غیره.پرداخت هزینه آپارتمان توسط مالك یا مستاجر آن، بستگی به قرار داد تنظیم شده بین آنها دارد. چنانچه مالك طبق قرار داد از پرداخت هزینه خودداری نماید، مستاجر می‌تواند آن را از اجاره بها كسر كند. چنانچه مستاجر از پرداخت هزینه خودداری نماید، هیئت مدیره حق دارد برای دریافت آن به مالك مراجعه كند.هیئت مدیره می‌تواند برای تامین هزینه مبلغی را از صاحبان آپارتمانها بعنوان تنخواه گردان اخذ نماید.مدیر آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصمیم‌های مجمع عمومی را به اجرا درمی‌آورد.چنانچه سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری فرسودگی كامل بنا و بیم خطر جانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابل تجدید بنا خواهد بود.
وظایف دفاتر اسناد رسمی :
دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلحع هبه و ... گواهی تسویه حساب هزینه‌های مشترك را كه به تأیید هیئت مدیره یا مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالك دریافت نمایند.
تعمیرات آپارتمانها:
چنانچه سه فر از كارشناس‌های رسمی دادگستری فرسودگی كامل بنا و بیم خطر جانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابل تجدید بنا خواهد بود.چنانچه اقلیتی از صاحبان واحدها نسبت به جدید بنا رضایت ندهند، مالكین موافق تجدید بنا می‌بایست با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبی برای آنها اجاره كنند تا به مكان جدید منتقل شوند. در صورتی كه مخالفین از انتقال به خانه اجاره‌ای خودداری كردند. هیئت مدیره یا مدیر به دادگستری یا مجتمع قضایی مراجعه می‌كند و با اخذ دستور تخلیه آن واحدها، نسبت به این كار اقدام می‌نماید.
چند توصیه مهم :
ساكن قسمت‌های اختصاصی مجتمع‌ها موظفند در جهت رعایت حسن همجواری، بعضی بایدها و نبایدها را مورد توجه قرار دهند و به آنها عمل نمایند. هر چند این موارد در قانون پیش بینی نشده است ولی رعایت آنها توسط آپارتمان نشین‌ها موجب می‌گردد كه از بروز اختلاف‌ها و تنش‌های گوناگون جلوگیری شود.بنابراین برای آگاهی بیشتر شهرواندان موارد زیر توصیه می‌گردد:
1. ایجاد سر و صدای غیر متعارف از ساعت یك تا چهار بعدازظهر و نه شب تا نه صبح روز بعد ممنوع میباشد. صدای رادیو، تلویزیون و دیگر وسایل پخش موسیقی نیز در ساعت فوق می‌باید فقط در داخل آپارتمان محل استقرار آنها قابل شنیدن باشد.
2. هرگونه كاری به خصوص كارهای ساختمانی كه ایجاد صدای ناهنجار می‌نماید، باید با هماهنگی مدیریت ساختمان فقط در ساعت 8و30 دقیقه تا 13و30 دقیقه و همچنین 15 و 30 دقیقه تا 18 و 30 دقیقه روزهای غیر تعطیل انجام پذیرد.
3. پاركت‌های چوبی و كف پوش‌های پلاستیكی را فقط می‌توان پولیش نمود و نباید آنها را با سنگ یا سرامیك و دیگرش پوشش‌هایی كه صدا را تشدید می‌نمایند، تعویض كرد.
4. در مواردی كه كف آپارتمان سنگ،سرامیك یا چوب باشد و راه رفتن و كشیدن اجسام بر روی آنها در طبقه پایین صداهای ناهنجار ایجاد كند، توصیه می‌شود حداقل 75 درصد كف با قالی یا موكت پوشانده شود.
5. كف سایی سنگ قسمت‌های اختصاصی باید با اجازه كتبی مالك و مدیریت ساختمان صورت گیرد و هنگامی انجام شود كه امكان بازدید ازطبقه زیرین وجود داشته باشد. كلیه مواد حاصله از كف سایی می‌باید به سرعت جمع شود و در محل مناسبی در خارج از ساختمان دفع گردد. مدیران ساختمان باید توجه نمایند كه ریختن مواد اسیدی حاصل از كف سایی به داخل فاضلاب ساختمان موجب گرفتگی و فرسایش لوله‌های فاضلاب می‌شود همچنین نفوذ این مواد به سطح زیرین سنگ باعث خوردگی لوله‌های مستقر در كف و تركیدگی، بخصوص در محل اتصالات می‌شود. بنابراین توصیه می‌شود هنگام كف سایی و پس از اتمام آن سقف طبقه پایین بازرسی شود.
6. تا حد امكان می‌باید ساكنین محترم را از كف سایی منصرف نمود و تمیز كاری با روش های دیگر را به آنها توصیه نمود. ضمن اینكه به آنها یادآوری شود كه در این مورد جبران زیان‌های احتمالی به طبقه زیرین بر عهده مالك طبقه بالاست.
هر گونه تغییر در نما، سر در یا بالكن‌های اختصاصی ممنوع است مگر با توافق اكثریت مالكین.
ساكنین هر واحد مسئول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگی لوله‌های فاضلاب، سر رفتن آب وان یا سینك میباشد.
7. هر گونه تغییر در نما، سر در یا بالكن‌های اختصاصی ممنوع است مگر با توافق اكثریت مالكین.
8. تعمیرات و تغییرات داخلی و خارجی كه موجب صدمه به اسكلت ساختمان می‌شود به هیچ وجه مجاز نمی‌باشد.
9. سایر تعمیرات و تغییرات داخلی آپارتمانها و بخش‌های اختصاصی مانند انبار می‌باید با اجازه كتبی مالك و تایید مدیریت ساختمان در حد معقول انجام شود.
10. ساكنین هر واحد مسئول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگی لوله‌های فاضلاب، سر رفتن آب وان یا سینك میباشد.
11. سایبان، نرده حفاظ، بند (برای آویزان نمودن لباس) كه از بیرون ساختمان قابل رویت باشند، كولر و وسایل دیگری نباید در بالكن‌ها نصب یا آویزان گردند مگر با اجازه كتبی مدیریت و بر حسب ضرورت.
12. نصب هر گونه آنتن قابل رویت بر روی نما یا در بالكن ساختمان بدون اجازه مدیریت ساختمان قدغن میباشد.
13. هیچ گونه وسایل شخصی نباید بیرون از پنجره در پاگردهای عمومی، پاسیو، جلوی درب ورودی آپارتمان، در محوطه و پاركینگ قرار داده شود. به خصوص ساكنین طبقه همكف كه معمولا فقط راه به پاسیو دارند.
14. از گذاشتن مواد آتش زا، ماشین لباسشویی و دیگر تجهیزات، قفس پرنده و هر گونه جسم خطرناك كه باعث ایجاد، سر و صدا است خودداری شود اگر چه این بخش تنها از طریق آپارتمان همكف قابل دسترسی باشد. حفظ و نگهداری ان به عهده مالك قسمت‌های اختصاصی آن واحد میباشد ولی استفاده از آن نباید موجب سلب آسایش دیگران گردد.
15. چنانچه خرد كن زباله در سینك آشپزخانه تعبیه نشده است، از نصب آن در سینك خودداری گردد. از پرتاب آشغال به بیرون از آشپزخانه باید پرهیز نمود. زباله می‌بایست به طور صحیح در داخل شوت زباله قرار گیرد یا در ساعت جمع آوری زباله در محل مقرر بیرون از ساختمان گذاشته شود.
16. نگهداری سگ، كبوتر، قناری، خرگوش و بطور كلی حیوانات در قسمت‌های مشترك مانند پاسیو، هال، بالكن، تراس و محوطه ممنوع است اگر چه استفاده از آن مختص یك یا چند واحد باشد. مدیران ساختمان نباید در این مورد چشم پوشی نمایند زیرا ممكن است علاوه بر نارضایتی سایر ساكنین، آن حیوان عامل بیرونی نیز باشد.
17. هیچ گونه صدای ناهنجاری مثل صدای كشیدن صندلی بر روی كف‌های سنگی، صدای توپ بازی و دویدن بچه‌ها و صداهای تحریك آمیز نباید در طول شبانه روز ایجاد گردد. صدای مته كاری و كوبیدن میخ به دیوار جهت نصب وسایل تزیینی می‌باید در ساعت مناسب روزهای غیر تعطیل انجام شود.
18. از مصرف آب خارج از حد معمول می‌باید خودداری شود. در غیر این صورت نصب كنتور بر روی ورودی آب آپارتمان توصیه می‌شود
19 . استفاده همزمان از اتو، ماشین لباسشویی، جوجه سرخ كن برقی و دیگر وسایل الكتریكی با مصرف بالا موجب داغ شدن سیم‌ها گردیده خطر آتش سوزی را افزایش می‌دهد. بنابراین استفاده این وسایل به طور همزمان باید خودداری گردد. مدیران ساختمان می‌باید كنترل فیوزهای داخلی آپارتمانها و وضعیت تابلوهای برق داخل واحدها را حداقل یك بار در سال مورد بازدید قرار دهند. بارها مشاهده گردیده كه فیوزهای داخلی دستكاری شده‌اند. در نتیجه هنگام افزایش بار الكتریكی جریان برق قطع نمی‌شود و آتش سوزی، جان و مال كلیه ساكنین را در معرض خطر قرار می‌دهد.
20. مسدود نمودن راه دیگر ساكنان ممنوع است. همچنین نمی‌توان مانع استفاده از قسمت‌های مشترك توسط سایر ساكنین شد مگر آنكه رفت و آمد یا استفاده از آن قسمت مستلزم عبور از ملك اختصاصی باشد.
21. هیچ گونه وسایل شخصی نباید بیرون از پنجره در پاگردهای عمومی، پاسیو، جلوی درب ورودی آپارتمان، در محوطه پاركینگ قرار داده شود.
22. نگهداری سگ، كبوتر، قناری، خرگوش و بطور كلی حیوانات در قسمت‌های مشترك مانند پاسیو، هال، بالكن، تراس و محوطه ممنوع است.
23. مواد آتش زا نباید در داخل آپارتمان نگهداری شوند بلكه با اجازه و اطلاع مدیریت می‌باید در انبار قرار گیرند.
24. انبار آپارتمان مختص وسایل شخصی ساكنین است. استفاده تجاری و اجاره آن به دیگران ممنوع میباشد مگر با اجازه ساكنین مجتمع و با اطلاع مدیریت.
25. هر گونه دستكاری تجهیزات مشترك بدون اطلاع مدیریت ساختمان ممنوع میباشد.
26. در مجتمع‌های فاقد نگهبان باز و بسته كردن درب ورودی محوطه یا ساختمان توسط آیفون می‌باید به وسیله افراد بالغ، پس ازشناسایی انجام پذیرد. گاهی دیده می‌شود بچه‌ها دكمه آیفون را حتی پس از ورود، دوباره فشار می‌دهند و در نتیجه درب باز می‌ماند.
27. بازی كردن بچه‌ها در قسمت‌های مشترك در صورت تایید هیئت مدیره فقط در ساعت‌های تعیین شده و در محل‌های مقرر مجاز میباشد.
28. مسئول حركات و رفتار فرزندان اولیای آنها می‌باشند و در قبال هر گونه عمل خلاف، آنها باید جوابگو باشند.
29. مراسم آیینی، جشن و سوگواری می‌بایست با اجازه مدیریت و پس از اطلاع به همسایه‌ها در سالن اجتماعات مجتمع برگزار شود. در صورت عدم وجود این سالن، در داخل آپارتمان و با حداقل سر و صدا انجام گیرد. از نصب بلندگو و چادر خودداری گردد.بهتر است مراسم از ساعت 15 تا حداكثر 22 انجام پذیرد.
30. هر گونه پخت و پز در قسمت‌های مشترك ممنوع میباشد و در داخل بخش‌های اختصاصی فقط در حد معقول مجاز است.
31. سرو صدای میهمانی در حد معمول (به طوری كه موجب آزاد دیگر ساكنین نشود) حداكثر تا ساعت 24 مجاز میباشد. در ایام هفته حداكثر تا ساعت 23 و در شبهای تعطیل و آخر هفته مراسم بدرقه و خداحافظی می‌باید در داخل آپارتمان - نه در راه پله یا هال عمومی - انجام شود. از میهمان‌ها نیز درخواست گردد در حین عبور ازراه پله و محل‌های مشترك رعایت ارامش دیگران را نموده و از دویدن بچه‌ها و ایجاد سر و صدا ممانعت به عمل آورند.
32. استفاده از وسایل گازی و نفتی برای افراد جوان‌تر از 12 سال، مسن تر از 70 سال و معلولین جسمی و ذهنی كه به صورت انفرادی زندگی می‌كنند یا در اكثر ساعات شبانه روز تنها هستند، ممنوع میباشد. تعبیه كپسول‌های اطفال حریق ضروری است. ضمن آنكه می‌باید نحوه استفاده از آنها به ساكنان آموزش داده شود.
33. بازی كردن بچه‌ها در قسمت‌های مشترك در صورت تایید هیئت مدیره فقط در ساعت‌های تعیین شده و در محل‌های مقرر مجاز میباشد.
هر گونه پخت و پز در قسمت‌های مشترك ممنوع میباشد و در داخل بخش‌های اختصاصی فقط در حد معقول مجاز است.
34. ساكنین می‌باید از كثیف كردن فضای عمومی خودداری نموده و در حفظ تمیزی آن كوشا باشند.
35. اتومبیل، موتور سیكلت یا دوچرخه ساكنین می‌باید فقط در محل‌های از پیش تعیین شده پارك گردند. ورود هر گونه وسیله نقلیه مهمان، شستشو، تعمیر و تعویض روغن وسایط نقلیه در داخل مجتمع ممنوع است.
36. در مجتمع‌های فاقد نگهبان درهای ورودی به مجتمع می‌باید پس از ورود یا خروج از ساعت 22 به بعد قفل گردند. كلید ورودی به مجتمع پاركینگ و تراس نباید به غیر از ساكنین مجتمع داده شود.
37. رعایت شئون اسلامی در بخش‌های مشترك الزامی است و حضور آقایان با پیژامه و زیر پیراهن در خارج از بخش اختصاصی ممنوع میباشد.
